零售商业极致内卷，商业项目不出众就出局。这是行业市场物竞天择的自然法则，残酷，却也能倒逼商业项目出真正的内生力量。

　　在中国西安，银泰商业西安曲江银泰百货（以下简称“曲江银泰百货”）以A、B双馆立于西安大唐不夜城（日均客流高达30万人次）两侧。或许在同行看来，拥有全国知名景区的流量加持，曲江银泰百货只需做好文旅配套供给，即能在行业市场中占据一席之地。但对优秀的商业竞技者而言，再好的流量加持也不如打造自己的流量引擎。

　　尤其是在高旅游客群之外，曲江银泰百货还拥有高占比的本地客群。如何兼顾这一“双高”优势来打造自己独有的“商业记忆点”？复盘其近一年来的调改成果，曲江银泰百货以“打破传统商业单一链路的发展模式，既兼顾文旅属性也成就本地范本”的内生力量，让我们看到了不一样的商业玩法。

　　位于市区内的热门景点，大抵都有这样一种现象：旅游客群争相前往，本地客群敬而远之。对身处其中的商业项目来说，这无疑意味着更为复杂的市场挑战，既要服务好旅游客群，也要让本地客群回归。而这也正是曲江银泰百货一直在思考和寻求解决的发展命题。

　　曲江银泰百货由A、B双馆组成，这是两栋独立的建筑主体，以大唐不夜城为隔，对望而立。为了兼顾前文所述的旅游客群与本地客群，曲江银泰百货借助独立双馆优势，别出心裁地以“双客群+双定位”的战略打法，实现了文旅与商业的完美融合。

　　在本地客群层面，据赢商大数据，曲江银泰百货周边3公里范围内拥有常住人口80.8万人。其中女性客群占比达到50%以上，中产客群TGI指数为1.08（TGI指数反映该占比对比全市平均水平的高低，大于1代表高于全市平均水平）。

　　可以发现，女性客群和高净值客群构成了曲江银泰百货本地客群画像的主要特征。对此，项目A馆以精致生活为定位，过去一年多的调改以此展开，其中尤以L1的重磅焕新引发行业瞩目。

　　另一方面，为了进一步巩固和深化A馆精致时尚的调性品味，曲江银泰百货还在该楼层引进了全国第三家也是西北首家的雅莹之家、全国首家CC信物司、西安首家Cosyroom以及西安首家Aurora等品牌，以此与L1原有的黄金珠宝、名品零售等形成品牌矩阵优势。

　　整体来看，曲江银泰百货A馆以链接本地客群为主导，除了聚焦L1重磅打造其精致时尚这一标签定位之外，其他楼层也在不断聚合品类、品牌优势。

　　比如L2以名品鞋服+儿童零售为主，L3以多样化的品质餐饮为主，L4则配以各类运动场馆，最终以购物休闲、社交聚餐、亲子成长等全功能服务，在有效吸引本地客群回归的同时，也凭借其垂直服务不断增强了项目与本地客群的粘性链接。

　　值得一提的是，A馆B1目前也正在调改中，策展型零售+沉浸式观演等焕新方向，在未来也将进一步增加项目运营内容的趣味性和丰富度。

　　如果说A馆是以美妆新聚场填补市场空白为主导，以精致生活全面激活和链接本地客群的有力实践，那么曲江银泰百货B馆则是以属地城市文化为符号，以文创、文化全面满足旅游客群新、特、奇消费的创新探索。

　　究其原因，一方面，地处景区中的商业项目，要将景区流量有效转化为项目客流，其自身亦需要具备堪比景区的游客吸附力；另一方面，与本地客群生活化、社交性的需求不同，旅游客群打卡网红城市的显著特征是求异，其消费更倾向于选择具有强体验色彩的业态或产品。

　　近几年，“博物馆热”与“文化消费”已然成为当下文旅市场的新风尚。回望陕西，作为文物大省，不仅拥有众多博物馆，而且其文创衍生品也发展的风生水起。曲江银泰百货作为大唐不夜城的一部分，其承接的旅游客群同样对文博文创有着饱满的消费热情。

　　也正因如此，项目B馆L1北区以文创为主导，2024年重磅引进了陕西历史博物馆文创店、秦始皇帝陵博物院文创馆、西安博物院文创生活旗舰店，以及独具调性品味的设计师文创品牌若愚工坊和唐美人，以行业首发之势，一举奠定了项目独一无二的文创聚合地优势。

　　在此基础上，考虑到当下客群尤其是年轻人文化消费的多样性，L1南区则主打ACGN文化，引进了全国首家阅文好物以及墟弥Goods、乌丸屋、YOOOOSHOP、甘乐屋等西北首店，在兼容不同文化形态的同时，也彰显了项目多元、开放的精神内核。

　　如今，着一袭汉服、细挽发髻已然成为众游客体验西安盛唐文化的标配，而大唐不夜城更是其身着华服、感受大唐盛世浪漫的不二之选。

　　对此，为了更好地满足旅游客群换装体验这一服务需要，曲江银泰百货B馆L2以【盛唐霓裳】汉服街区为主题，整合超3000㎡的经营空间，引进十余家不同风格的汉服妆造品牌，集便捷性和多样性于一体，一站式满足旅游客群梦回大唐的文化体验需要。

　　在此基础上，为了进一步强化旅游客群融入西安在地文化的参与感和体验感，B馆还引进了飞越不夜城等沉浸式VR体验馆、致力于传承传统相声艺术的新曲社，以虚拟现实技术以及现场观演场景，增强旅游客群与本地文化的交互体验。

　　此外，大笑喜剧、源点大观影城以及西北首家三体·元视空间等休闲娱乐品牌的助力加持，也为消费者的休憩放松提供了更加多样化的选择。

　　事实上，从商业运营的角度出发，比邻景区的商业项目也并不能完全将旅游客群与本地客群剥离开来，其理想状态是要达成二者的兼容。关于这一点，曲江银泰百货B馆就为行业市场树立了不错的范本。

　　一方面，其以独有的文创聚合优势叠加沉浸式的属地文化氛围，成功输出了能够有效吸引旅游客群的文旅商业内容；另一方面，项目又在该馆布局了诸如朴笙采耳、水木和足道·泰式SPA、予厘·SPA以及正和堂健康养生会所等生活服务品牌，以此避免B馆沦陷为只有单一文旅属性的商业空间，从而也避免了本地客群的流失。

　　毫无疑问，在商业模式创新层面，曲江银泰百货充分发挥其双馆优势，以“双客群+双定位”的战略打法，打开了商业内容组合的更多边界，不仅实现了文旅与商业的兼容，而且还让实体商业文旅化、文旅商业生活化有了具象化的呈现。

　　然而，曲江银泰百货带给行业的借鉴思考还不止于此。近年来，其秉承“走出去、引进来”的理念，与多个高校展开密切合作，从客群转化到内容共创，从平台价值到社会价值，更为行业探寻青年连接打开了全新思路。

　　对此，曲江银泰百货打破商业PR活动必须在项目内的传统形式，从开学季到毕业季，通过开设校内美陈打卡点位以及定制文创市集进校园等活动单元，主动走进高校，与青年客群建立陪伴成长的情感连接，让大学生群体自然而然地转化为项目的超级用户。

　　曲江银泰百货深知大学生作为社会新兴力量，思想活跃、观念前卫、创新能力强，在此之外，他们也对自我价值实现和社会认同感有着深切的渴望。

　　因此近几年，在营销策划端，曲江银泰百货不断与各大高校进行跨界联动，比如与西安美术学院落地举办服装系、雕塑系毕业展等，为大学生提供创作舞台，与其共策共创商业内容。

　　其经典案例即项目以租金减免、资源支持等帮扶举措为西美毕业生在A馆开设了一间前店后厂的艺术创作空间，并成功携手孵化了包括西安新晋顶流网红“绒馍馍”在内的一众特色文创产品。

　　与大多数项目偏重商业化的营销活动不同，在曲江银泰百货场内举办的众多活动中，诸如高校尖峰训练营、高校招生咨询会、高校联谊羽毛球赛等社会类活动占有很例，这不仅在无形中为项目的商业空间赋予了更多社会价值，同时也彰显了项目作为社会企业的责任和担当。

　　据了解，目前曲江银泰百货已经与超5所高校建立了深度合作关系。此外，其还与高招平台、校友会平台以及校友会联盟等建立了深度联系。未来，项目将继续发挥这些校企类异业资源，坚持“走出去、引进来”的经营理念，以更加丰富多样的内容产出，持续挖掘商业多元创新的发展潜能。

　　内卷时代，好的商业项目愈发需要打造出自己的“记忆点”。对曲江银泰百货来说，作为全国知名景区大唐不夜城的一部分，或许已经为其加分不少。然而借别人的光，总不如做自己的光。

　　也正是如此，曲江银泰百货近一年来潜心研究本地客群需要、游客客群偏好，以及行业市场的趋势变化，从中提炼出自己的商业运营思路，以敢国际时尚也敢国潮担当的魄力，成就了自己独一无二的记忆标签。以此继续乘风破浪，我们相信，曲江银泰百货未来依然大有可期。

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